高台县住宅小区物业服务标准化建设实施方案解读

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高台县人民政府办公室关于印发高台县住宅小区物业服务标准化建设实施方案的通知

《高台县住宅小区物业服务标准化建设实施方案》已经县政府办公室印发实施，现就有关内容解读如下：

一、目的意义

为进一步提升全县物业服务水平，坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大及十九届四中、五中全会精神，深入落实以人民为中心的发展思想，坚持问题导向，以提升物业服务水平和群众认可度为目标，围绕物业管理服务过程中的关键环节，解决群众关心的突出问题，通过物业管理的规范化和服务标准化建设，促进物业服务行业持续健康发展。

二、工作任务

通过推进物业服务企业管理、合同文本使用、物业管理招投标、业主委员会建设、物业服务事项公开公示、维修资金使用等各项工作的标准化建设，力争到2023年底，物业服务整体水平明显提升，业主委员会作用发挥明显改善，业主自我管理、自我约束意识明显提高，逐步形成和谐、文明、协作、共赢的物业管理新格局。具体实施过程分三个阶段，一是试点创建阶段(2021年3月—2021年10月)，完成5个物业服务小区标准化试点建设；二是达标创建阶段（2021年10月—2023年10月），完成全县所有建成物业服务小区标准化建设；三是总结验收阶段(2023年11月—2023年12月)，对住宅小区物业服务标准化建设工作进行验收和总结，形成长效机制。

三、标准化建设内容

（一）企业管理标准化。由县住建局牵头，县市场监督管理局配合，对全县物业服务企业从业状况进行全面梳理审查，规范物业服务企业营业执照、从业手续办理等，督促各物业服务企业按照规定在物业主管部门登记备案。指导各物业服务企业配齐物业服务人员，按照规定进行培训后上岗。合理制定停车费、广告费、配套商业用房等公共收益收支、使用、分配方案，健全各项资金管理制度。对于无业绩、无人员、无办公场所的“三无”、“僵尸”企业直接予以注销。充分发挥“互联网+监督”平台作用，及时更新信用档案，对违法违规企业随时进行处理，建立对物业企业的动态管理机制。对不符合标准的物业服务企业，责令限期整改，整改不到位或拒不整改的，按照程序予以劝退或清退。

（二）合同文本标准化。全面推广使用住房城乡建设部制定的（前期）物业服务合同、（临时）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法等一系列示范文本，推进物业服务标准化管理。由县住建局负责，城关镇及社区配合，对辖区内所有物业服务企业、物业服务项目、业主委员会备案资料逐一审查。对于既有项目，审查有关合同文本使用情况，签订或使用不规范的，责令限期按照示范文本进行整改；有条件的，结合合同续签和业主委员会换届等工作，直接更换为示范文本。对于物业服务企业新接管小区、新组建业主委员会小区，按照规定使用示范文本。所有物业企业、项目以及业主委员会的相关合同文本，均须在县住建局和所属镇、社区办理登记备案，并将备案的合同文本作为调处矛盾纠纷和评判物业服务质量的依据和准则。

（三）党建引领标准化。城关镇政府及社区党组织积极推动具备条件的住宅小区成立业主大会，引导党员业主带头参加业主委员会选举；推动符合条件的业主委员会及物业服务企业建立党组织，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制。打造有温度的“红色物业”，在党建引领下，建立一支由群众党员组成的业主委员会，辅之以社区及主管部门，加强日常监督管理，协调解决业主与物业之间出现的矛盾纠纷，从而实现管理有温度，服务有态度，促进全县物业管理服务更加规范科学。

（四）业主自治建设标准化。研究制定业主委员会建设工作指导意见，从业主委员会筹备、选举、备案、换届等各个环节，加强对业主委员会建设工作的监管，确保业主委员会组建程序规范、作用发挥到位。特别要加强对业主委员会委员资格的审查，确保符合条件的业主入选业主委员会。要加强对业主委员会成员的任前和任中培训，签订《诚信履行职责承诺书》，引导和督促其树立较强的法律意识和责任意识，使其准确定位，杜绝业主委员会“架空”业主大会的问题发生。对于业主委员会委员不符合资格条件，业主委员会不能正确发挥作用、不服从监督指导的，要及时按程序撤销其委员资格或备案手续。具备成立业主委员会条件的小区，在城关镇、社区和行业主管部门的指导下，规范成立业主委员会；不具备成立业主委员会条件的小区或楼宇，由城关镇、社区代表、楼长单元长等业主代表共同参与，组建物业自管小组。

（五）公开公示标准化。县住建局、县市场监管局要督促各物业服务企业严格落实物业服务事项公开公示制度，在住宅小区内推广实施标准化公开公示栏，公开公示内容要符合《张掖市普通住宅物业服务收费基准价》、《高台县住宅小区物业服务星级标准》等有关规定。重点监督物业服务事项、收费项目和收费标准是否按有关规定进行公开公示，是否定期向业主公示经费收支情况，是否存在擅自提高物业费标准、巧立名目乱收费等行为。

（六）维修资金使用标准化。县住建局要按照《张掖市住宅专项维修资金管理办法》相关规定，进一步完善专项维修资金使用规则和程序，指导各物业服务企业规范使用专项维修资金，确保专项维修资金使用规范、高效、安全。指导业主委员会、物业服务企业、社区居委会对业主提出的维修事项早计划、早安排，及时解决业主提出的或存在的房屋隐患问题。引导业主采取异议表决、默认表决等多种方式进行资金使用表决，进一步提高维修资金使用效率，保障物业公共部位共用设施设备正常使用。

（七）服务等级内容标准化。城关镇、社区和各部门要督促、指导各物业服务企业按照《高台县住宅小区物业服务星级标准》要求，从公共部位共用设施设备维护养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等方面开展等级化、标准化建设。住建、发改、市场监管、应急、城管执法、公安等部门和城关镇及社区，组成物业服务标准化建设考评小组，根据《高台县住宅小区星级物业服务考核标准》，对小区物业服务各项工作进行检查评估，从管理方案、自治组织、服务质量、管理成效、加分项、扣分项六个方面打分考评，并依据考评结果划分等级，核定物业费指导价收取标准，确保所开展的物业服务质价相符。

四、保障措施

（一）加强组织领导。物业服务标准化建设工作是为了切实解决我县物业服务标准不高、管理不规范、群众满意度不高、业主和物业服务企业矛盾突出等问题开展的专项行动。各相关部门要深刻认识住宅小区物业提质升级及标准化建设的重大意义，发挥好指导、支持和协调作用，积极沟通协作，形成工作合力。要深入引导各物业服务企业进一步提高思想认识，落实各项目标任务，进一步提高行业水平，努力提升整体形象。

（二）强化宣传引导。发挥新闻媒体、自媒体、微信公众号、宣传橱窗等作用，加大物业管理政策法规宣传力度，引导业主树立正确的消费意识，按时缴纳物业服务费用，自觉抵制无故拒交物业费等不文明行为，有序参与小区自治管理活动。创新宣传方式，采取知识问答、入户宣讲等形式，动员物业服务企业和广大业主广泛参与物业服务标准化建设，积极举报违法违规问题，维护良好的物业服务秩序，形成共建共治共享格局。

（三）严格督促检查。强化事中事后监管，发挥“双随机、一公开”作用，定期对住宅小区物业服务标准化建设情况进行检查。对工作效果明显的物业服务企业予以表彰奖励；对工作落实不力、进展缓慢的物业服务企业予以通报批评，并记入企业不良行为记录。对在住宅小区物业服务标准化建设工作中推诿扯皮、调解矛盾不力，导致业主群体性上访或造成严重影响的部门、单位或个人，依纪依规追究责任。