法律小常识之农村土地篇

1. 土地承包经营权流转的原则是什么？

根据《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》）第三十八条的规定，土地经营权流转应当遵循以下原则：（一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力或者资质；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

据《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》）第三十八条的规定，土地经营权流转应当遵循以下原则：（一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力或者资质；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

2. 土地经营权流转合同一般包括哪些条款？

根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十条的规定，土地经营权 流转，当事人双方应当签订书面流转合同。土地经营权流转合同一般包括以下条款：（一）双方当事人的姓名、住所；（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；（三）流转期限和起止日期；（四）流转土地的用途；（五）双方当事人的权利和义务；（六）流转价款及支付方式；（七）土地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属；（八）违约责任。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。

3. 土地经营权流转的价款如何确定？

    根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十九条的规定，土地经营 权流转的价款，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。

4. 将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人应当经过哪些程序？

根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条的规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包， 应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上 成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的， 应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。

5. 什么是土地经营权的转包和出租？

土地经营权的转包，是指承包方将部分或全部土地承包经营权在一定期限内转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原承包土地关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务，接包方按转包时约定的条件对转包方负责。采取转包方式流转的，应当报发包方备案。

土地经营权的出租，是指承包方将部分或全部土地承包经营权在一定期限内租赁给他人从事农业生产经营，出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。采取出租方式流转的，应当报发包方备案。

6. 什么是土地承包经营权的互换？

 土地承包经营权的互换，是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包权。采取互换方式流转的，应当报发包方备案。当事人可以要求办理农村土地承包经营权变更登记手续，未经登记，不得对抗善意第三人。

7. 土地承包期内，发包方可以任意调整承包地吗？

 不能。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二十八条的规定，承包期内，发包方不得调整承包地。承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业农村、林业和草原等主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。

8. 在什么情况下可以变更、解除土地承包合同？

根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十条的规定，承包期内， 承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，可以获得合理补偿，但是应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。另外，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条的规定，经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。

9. 土地承包期内妇女结婚、离婚或者丧偶，其承包地可否收回？

    不能，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十一条的规定，承包期内， 妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。

10. 对于占用耕地，我国实行什么政策？

     根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《中华人民共和国土地管理法》）第三十条的规定，国家保护耕地， 严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则， 由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。

11. 征收农用地的补偿标准是如何规定的？

 根据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条的规定，征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

12. 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费的标准如何规定？

    根据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条的规定，征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

13. 什么是宅基地？宅基地的土地性质是什么？

     宅基地是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、使 用本集体所有的土地。

 我国《中华人民共和国宪法》第十条和《中华人民共和国土地管理法》第九条对宅基地的性质做了一致的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。因此，宅基地的性质是集体所有，由集体行使对宅基地的所有权。

14. 申请宅基地的相关程序

    符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出 宅基地和建房的书面申请。村民小组收到申请后，讨论并在本小组范围内公示。公示无异议或异议不成立的，村民小组将材料交村民委员会审查。审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。由乡镇政府对农民宅基地申请进行审批。经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡镇政府或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围。农户建房完工后，乡镇政府组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。通过验收的农户，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

15. 小产权房买卖合同的效力问题？

根据国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。因此，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，本集体成员之间买卖小产权房一般认定合同有效，而本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效。