农村宅基地确权登记14个重要问题

1.什么是农村宅基地？

答：农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住宅、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

2.为什么要进行房地一体的宅基地的确权登记？

答：房地一体的宅基地使用权确权登记发证工作是党中央确定的重大惠民利民工程，有利于维护农民权益、有利于维护农村社会和谐稳定、有利于促进乡村振兴，赋予农民更多财产权利，为农民增加财产性收入提供产权保障。

3.农民转让宅基地后，是否可以再申请宅基地？

答：按照土地管理法第六十二条规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

4.农村宅基地和农房能否继承？

答：农村宅基地不能继承，农房可以依法继承。农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相分离，宅基地所有权属于农民集体，宅基地使用权和房屋所有权属于农户。宅基地使用权人以户为单位，依法享有占有和使用宅基地的权利。在户内有成员死亡而农户存续的情况下，不发生宅基地继承问题。农户消亡时，权利主体不再存在，宅基地使用权灭失。同时，根据继承法的有关规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。

5.城镇居民能否在农村购买宅基地？

答：不能。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）要求，“宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。”

6.什么是“一户一宅”？

答：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

7.宅基地确权登记中的“户”如何认定？

答：宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。“户”应当符合当地申请宅基地建房条件。各区对“户”的认定已有规定的，按各区规定办理。各区未作出规定的，可参照以下原则认定：每宗宅基地上原则应认为只有一户，由户籍登记在同一宗宅基地上的家庭成员组成，一般包括户主、配偶、子女、父母等，该户所包含的家庭成员为宅基地使用权及房屋所有权的共有人。

宅基地使用权确权登记的“户”并不等同于户籍登记的“户口簿”记载的“户”，“户”的数量与户籍登记的户口簿数量无直接关系。当事人主张一宗宅基地上存在两户或多户，或认为符合分户条件的，每户均应符合当地宅基地申请资格条件。情况复杂的应以公安部门户籍登记信息为基础，综合村民身份、户籍关系、土地承包关系、村规民约等情况，结合村民自治方式予以认定。

8.“一户多宅”能不能登记？

答：《自然资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191 号）规定，宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本级农民集体经济组织或村民委员会同意并公告无异议或异议不成立的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。对于因继承房屋占用宅基地，形成“一户多宅”的，可按规定确权登记，并在不动产登记簿和证书附记栏进行注记。

因婚姻关系居住在外村，但户籍仍在本村的，夫妻双方只能选择在其中一方拥有宅基地，申请确权登记。

9.农民进城落户后其宅基地能不能确权登记？

答：《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（中发〔2018〕1 号）明确要求，依法维护进城落户农民的宅基地使用权、土地承包经营权、集体收益分配权，引导进城落户农民依法自愿有偿退出上述权益，不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。《自然资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191 号）规定，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。落户后失去集体经济组织成员身份的，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农村集体经济组织成员”。

10.农村简易房、临时性建（构）筑物能不能登记？

答：农村简易房、圈舍、农具房、厕所等临时性建（构）筑物，没有符合规划或者建设的相关材料，一般不予登记。

11.没有权属来源材料的宅基地如何确权登记？

答：根据《自然资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）和《农业农村部 自然资源部关于规范宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6 号）有关规定，对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在村集体经济组织或村民委员会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公示30天无异议或异议不成立的，由所在村集体经济组织或村民委员会出具证明，经乡（镇）政府、涉农街道办事处审核批准，属于合法使用的，予以确权登记。

12.农民集体经济组织成员之间互换房屋如何确权登记？

答：经宅基地所有权人同意，农民集体经济组织成员之间互换房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，农民集体经济组织内部互换房屋，申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，应当提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体经济组织内部互换房屋的协议等材料办理登记。

13.农民集体经济组织成员之间转让、赠与宅基地上房屋如何确权登记？

答：经宅基地所有权人同意，在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠与宅基地上房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。转让、赠与宅基地，申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，参照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体内部转让、赠与协议等材料办理登记。《自然资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191 号）规定，历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

14.同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体不动产登记的，如何处理？

答：同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体不动产登记的，应当区分不同情形进行处理：（1）因继承、分家析产等原因形成的，若遗嘱或者分家析产协议对宅基地作了明确分割，分割的宅基地经不动产登记机构认定符合不动产单元划定标准，可以分别办理登记；若遗嘱或者分家析产协议对宅基地未作明确分割的，按照宅基地使用权共同共有办理登记。（2）因其他原因形成的，当事人同意分割宅基地且分割后符合不动产单元划定标准的，可以分割宅基地后为每户办理登记；不符合不动产单元划定标准的，按照宅基地使用权共同共有办理登记。（3）属于存在民事纠纷的，待纠纷解决后予以确权登记。