张掖市住宅专项维修资金管理办法

第一章  总  则

第一条  为加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用 部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金 所有者的合法权益。根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条 例》、住建部财政部《住宅专项维修资金管理办法》、省住建厅省 财政厅《甘肃省住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规、规 章和有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  张掖市行政区域内住宅专项维修资金的交存、使 用、管理和监督适用本办法。

本办法所称住宅是指本市行政区域内商品住宅、售后公有住宅、经济适用住房、征收安置住宅的住宅、住宅小区内的非住宅 或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

本办法所称住宅专项维修资金是指业主或原公有住宅售房单位交存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后 的维修和更新、改造的资金。

第三条  本办法所称业主是指房屋所有权人。

本办法所称共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括 ：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼 板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称的共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同， 由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设 施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、 路灯、沟渠、池、井、单元门、非经营性车场车库、公益性文体 设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条  住宅专项维修资金按照专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则进行管理和使用。

业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住宅售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住宅售房单位所有。

第五条  市住房和城乡建设主管部门负责对全市住宅专项维修资金交存、使用进行指导和监督。

县区住房和城乡建设主管部门负责对本辖区内住宅专项维修资金交存、使用进行监督管理。

市县区财政、审计部门按照各自职责负责住宅专项维修资金代管期间的财务监督和审计工作。

第二章  交  存

第六条  本市行政区域内住宅专项维修资金按照建筑面积计算，交存首期住宅专项维修资金的标准为：多层(总层数在 6层及以下 ) 交存首期住宅专项维修资金的标准为每平方米 50 元；小高层 (总层数在 7、8、9 层 ) 交存标准为每平方米 60 元；高层 (总层数在 10 层及以上) 交存标准为每平方米 70 元；别墅交存标准为每平方米 80 元。单幢楼栋存在复合层数的，按照最高层数标准交纳。

市住房和城乡建设主管部门根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准。

第七条  新建住宅的业主，在办理房屋入住手续前、商品房销售合同网签备案时，将首期住宅专项维修资金一次性存入县区住房和城乡建设局委托设立的维修资金专用银行账户，凭银行进账单开具财政统一监制专用票据。

业主办理入住手续时，应当提供交存维修资金凭证(银行进账单和财政监制专用票据)；未提供凭证的，开发建设单位不得将房屋交付购房人。

第八条  住房和城乡建设部门在办理商品房销售合同网签登记备案时,应当核验业主足额交存首期住宅专项维修资金的专 用票据。未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,不得办理商品房销售合同网签备案登记手续。

第九条  本市行政区域内住宅业主的住宅专项维修资金 ，由购房人自行交纳，禁止开发建设单位私自收取 (代收) 购房人的专项维修资金。

征收安置住宅的住宅专项维修资金，由被征收人在办理不动产权属登记手续时统一存入指定的住宅专项维修资金专户。

未交存住宅专项维修资金的，住宅共用部位、共用设施设备需要维修的，由相关业主按照所拥有物业建筑面积承担分摊费用。

第十条  住宅专项维修资金余额不足首期交存额 30%,应当及时续交，续交的数额不少于首期住宅专项维修资金的数额。具体续交工作由业主大会和业主委员会决定实施。

续交的住宅专项维修资金，按本办法的规定存入指定住宅专项维修资金专户。

第十一条  业主大会成立前，住宅业主交存的住宅专项维修资金， 由住宅所在地县区住房和城乡建设主管部门代管。

第十二条  县区住房和城乡建设主管部门委托所在地商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户， 以物业服务区域为单位设账，按楼幢、房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第三章  使  用

第十三条  住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十四条  住宅专项维修资金的使用，应当遵守方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

积极探索和鼓励维修资金增值收益资金多元化使用措施。

第十五条  使用住宅专项维修资金按照下列规定分摊：

(一) 商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

(二) 住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，涉及尚未出售的商品住宅和非住宅，开发建设单位应当按照尚未出售商品住宅的建筑面积分摊；

(三) 属于两个以上物业服务区域的共用设施设备维修、更新、改造费用，由所属物业服务区域的全体业主按照各自拥有物 业建筑面积的比例分摊。

第十六条  业主大会成立前，使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

(一) 物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

( 二 ) 用于小区共用设施设备维修和更新、改造的，由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从小区业主交存的维修资金中列支；

( 三 )用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意使用；

( 四 ) 用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意使用；

(五) 物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

(六) 物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地县区住房和城乡建设主管部门申请列支；

(七) 县区住房和城乡建设主管部门审核后，按照维修工程 施工合同的约定，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，专户管理银行将住宅专项维修资金划转至维修单位；

(八) 工程完工后，维修单位持下列资料报县区住房和城乡建设主管部门备案。

1.经业主代表审定的工程决算书； 2.经业主代表审核的维修工程施工合同；3.经业主代表签署的验收合格意见及付款凭证。

第十七条  业主大会成立后,经业主大会决定,业主委员会可以向县区住房和城乡建设主管部门申请划转住宅专项维修资金至业主委员会设立的银行专户，其管理按有关规定执行。

第十八条  住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:

(一)物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维修 和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置 办法等；

(二)业主大会依法通过使用方案；

(三)物业服务企业组织实施使用方案；

(四)工程完工后由业主委员会组织验收；

(五)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；

(六)业主委员会依据使用方案审核同意,并报县区住房和城乡建设主管部门备案。县区住房和城乡建设主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的,应当责令改正；

(七)业主委员会按照维修工程施工合同的约定,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金通知,专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第十九条  发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

(一) 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第十六条第六项、第七项的规定办理；

(二) 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第十八条第五项、第六项、第七项的规定办理；

(三) 紧急维修事项包括以下内容：

1.电梯系统设施设备存在安全隐患或发生故障，经市场监管部门或检测机构认定的或社区居委会出具确认证明的；

2.消防系统设施设备存在安全隐患或发生故障，经公安消防机构出具整改通知书或社区居委会出具确认证明的；

3.给水排水系统设施设备存在安全隐患或发生故障，造成大面积停水或满溢等，经部分业主现场确认并书面证明属实的；

4.屋面、外墙发生渗漏、地下室突发积水，严重影响业主房屋正常使用，经部分业主现场确认并书面证明属实的；

5.房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经社区居委会同部分业主确认书面证明属实的；

6.房屋散水、室外公共地面发生塌陷危及出行安全，经业主和社区居委会书面证明属实的；

7.出现其它可能会严重危及人身安全的情形，经社区居委会同部分业主确认书面证明属实的。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，县区住房和城乡建设主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主维 修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房维修资金中列支。

第二十条  下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

(一) 依法应当由建设单位或施工单位承担的住宅共用部 位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

(二 ) 依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

(三) 应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

(四) 根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十一条  住宅专项维修资金每使用一次后，应当及时核算，并在交存的住宅专项维修资金中扣减。

第二十二条  在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买一级市场新 发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积 三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十三条  下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

(一) 住宅专项维修资金存储利息；

(二) 利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

(三) 利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；

(四) 住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章  监督管理

第二十四条  房屋所有权转让的，转让人应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具交存凭据，住宅专项维修资金余额随不动产权证同时转让。转让时分户账内的维修资金 余额不足首期交存额 30％的，转让人应当在办理房屋所有权转让手续前按照规定补交、续交。

受让人应当持不动产权证、身份证、住宅专项维修资金交存 凭据、住宅专项维修资金转让协议到专户管理银行办理住宅专项维修资金分户账更名手续。

第二十五条  房屋灭失的，业主可以持有关证明申请返还其住宅专项维修资金余额，并办理分户账注销手续。

第二十六条  县区住房和城乡建设主管部门应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向相关业主公布下列情况：

(一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

(二) 发生列支的项目、费用和分摊情况；

(三) 业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

(四) 其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第二十七条  专户管理银行应当每年至少一次向县区住房和城乡建设主管部门发送住宅专项维修资金对账单。

县区住房和城乡建设主管部门对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第二十八条  住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第二十九条  住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。